Как избавиться от дорогой ипотеки

В поисках низкой ставки От банковских экспертов часто можно услышать что-то вроде: какими бы ни были условия жилищного кредита, людям нужна квартира здесь и сейчас, и они будут брать ипотеку практически на любых условиях. И они правы. Инструмент рефинансирования позволяет не рассматривать ипотеку как многолетнюю «кабалу» с однажды выбранными условиями: можно оформить кредит с не самыми выгодными параметрами прямо сейчас, а через год-два, когда ставки снизятся, перекредитоваться. Так было в прошлый кризис, в 2010 году, и так происходит сейчас. «Рефинансирование выгодно заемщику в том случае, если он брал кредит под высокий процент и теперь может перекредитоваться под более низкий. Реже возникает ситуация, когда человек не может потянуть ежемесячные платежи и обращается в банк за увеличением срока, – говорит главный управляющий департамента новостроек агентства «Александр Недвижимость» Сергей Беляков. – Есть небольшой сегмент – люди, которые брали ипотеку в конце 2014 года под 18–24% годовых, безусловно, большинство из них добилось рефинансирования». Тем не менее услугу рефинансирования предоставляют не многие банки. «Уровень финансовой грамотности заемщиков в Петербурге в последние годы серьезно вырос, поэтому случаи, когда петербуржцы оформляли ипотеку по крайне высоким процентным ставкам, что затем вызвало у них необходимость в рефинансировании своих долговых обязательств, относительно редки, – рассказывает управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева. – Однако сказать, что таких сделок вообще нет, тоже нельзя. В прошлом году в общем объеме выдач ипотечных кредитов программа рефинансирования составила 1,5%, в денежном выражении это десятки миллионов рублей ежемесячно». Кредит на ипотеку Рефинансирование ипотеки – это кредит на кредит: заемщик обращается в другой банк, чтобы оформить ипотеку по новым условиям, одновременно погашая за счет выданных средств уже имеющийся менее выгодный кредит. При помощи рефинансирования можно не только снизить ставку, но и увеличить или уменьшить срок кредитования и изменить другие условия договора. На первый взгляд, рефинансирование выглядит не самой сложной процедурой: оно практически не отличается от обычного оформления ипотеки. Однако на деле это не так просто: нужно заново собирать документы, оценивать жилье, оформлять страховку. Это требует не только времени, но и денег. Некоторые банки берут комиссию за изменение условий кредитования. Например, в банке «Открытие» это 2,5% от суммы кредита, но не менее 20 тыс. рублей. «За рефинансированием клиенты обращаются осознанно: при необходимости снижения ставки, увеличения суммы кредита, изменения обеспечения по кредиту. И так как ипотека – это, как правило, кредит с длительным сроком обслуживания – рефинансировать ее выгодно, когда процентная ставка нового кредита ниже ставки первоначальной ипотеки на 1 процентный пункт и выше», – говорит Ирина Зуева. С другой стороны, большая разница в ставках тоже не всегда сулит выгоду. Важно понять, особенно при аннуитетных платежах, сколько заемщик уже выплатил процентов по первому кредиту, ведь большая часть аннуитетного платежа в первые годы – это проценты банку, а не погашение основного долга. Хороший заемщик Предложить рефинансирование стороннему заемщику банку куда выгоднее, чем перекредитовывать своего на более выгодных условиях. «Переманивая» чужого клиента, банк пополняет свой кредитный портфель. Правда, рефинансирование для этого – не самый популярный метод. «Сегодня у банков и так достаточно большие портфели выданных ипотечных кредитов, а те банки, которые хотят увеличить этот портфель, могут просто купить его у небольшого банка», – говорит Сергей Беляков, объясняя низкую популярность услуги рефинансирования ипотеки. Тем не менее не стоит думать, что любой обладатель ипотеки может легко рефинансировать свой кредит. Нередко банки отказывают в рефинансировании. «Общих правил здесь нет, но банки часто отказывают в рефинансировании тем, у кого есть просрочки, или тем, кто платит по кредиту менее года», – говорит Сергей Беляков. Также банк может отказать, если заемщик не может подтвердить свой доход или недавно сменил место работы. Но петербуржцы и здесь отличились. По словам Ирины Зуевой, обращений от заемщиков с отрицательной кредитной историей в филиал практически не поступает: опять-таки сказывается финансовая грамотность петербуржцев, которая существенно выше среднего уровня по стране.