Логотип PrimaRealty
Как расшифровать классификацию жилья
21.03.2017

Как расшифровать классификацию жилья

Тем не менее для определения класса первичной недвижимости существует несколько основных факторов. Ряд ключевых показателей приводит Тамара Попова, руководитель отдела исследований агентства недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Среди наиболее важных параметров, по которым определяется класс жилья, – местоположение, тип дома, количество квартир и их средняя площадь, а также соотношение квартир по количеству спален». Первичная недвижимость: доступные сегменты Первичную недвижимость эконом- и комфорт-класса часто объединяют в так называемый сегмент «масс-маркет», который противопоставлен сегментам «бизнес» и «элит». Провести демаркационную линию между двумя этими группами можно с наибольшей очевидностью, и во многом благодаря ясным критериям недорогого жилья. «Четко определить в Санкт-Петербурге можно только жилье эконом-класса и масс-класса», – отмечает Сергей Слободянюк. Говоря о первичной недвижимости сегмента «масс-маркет», эксперт выделяет основные показатели: «Это высотные панельные дома или дешевые кирпично-монолитные дома, в которых в большом количестве представлены студии и однокомнатные квартиры». Этот ряд можно дополнить, опираясь на сегментацию агентства недвижимости Knight Frank: жилье категорий С («эконом») и С+ (средний) строится в спальных районах и пригородах, этажность и количество квартир на площадке здесь не регламентированы, как и соотношение количества машиномест и квартир. Большую долю в объектах первичной недвижимости эконом-класса занимают студии и однокомнатные квартиры: их количество может достигать 50% и 70% от числа всех квартир дома, соответственно. При этом, отмечают в Knight Frank, средняя площадь квартиры эконом-класса составляет около 35 кв. м, комфорт-класса – от 52 кв. м при высоте потолков от 2,6 м. Несмотря на некоторые конкретные различия между сегментами «эконом» и «комфорт», с уверенностью разграничить эти группы первичного жилья бывает сложно. На практике новостройки эконом-класса по местоположению и технологии строительства могут приближаться к сегменту «комфорт», а могут серьезно уступать другим по транспортной доступности, качеству строительства и степени развитости инфраструктуры. Кроме того, есть параметры, которые не учитываются при определении класса, но являются важными для покупателей: уже упомянутая инфраструктура локации и внутренняя инфраструктура ЖК, планировка квартиры, стоимость чистового ремонта от компании, наконец, дизайн мест общего пользования. Поэтому метка «эконом» или «комфорт» говорит о статусе первичной недвижимости далеко не все. Высшая каста Согласно сегментации, применяемой в компании Knight Frank, первичная недвижимость бизнес-класса строится в престижных пригородах, спальных районах, а также в историческом центре города. Это монолитно-каркасные или кирпичные дома, высота которых не превышает 16 этажей. Высота потолков составляет от 2,75 м для класса B («бизнес-лайт») и 2,9 м для класса В+ («бизнес»), а средняя площадь квартиры – от 65 кв. м и от 80 кв. м, соответственно, при этом наиболее популярная планировка – двухкомнатная квартира. Важным показателем для бизнес-класса является и так называемый парко-индекс, обозначающий количество парковочных мест на одну квартиру: в сегменте «бизнес-лайт» он составляет от 0,5, в сегменте «бизнес» – от 0,7. Класс В+ отличает также наличие требований к характеру использования нежилых помещений: в них нежелательно размещение предприятий общественного питания и продовольственных товаров (тогда как к первичной недвижимости эконом- и комфорт-класса в этом отношении требований нет). Поскольку элитные новостройки, как и первичная недвижимость бизнес-класса, относятся к жилью высокой ценовой категории, порой бывает трудно провести границу между этими сегментами. Среди ключевых параметров, которые выделяет Тамара Попова, основным является местоположение дома: «Как правило, элитные жилые комплексы располагаются в наиболее престижных зонах исторического центра, в то время как дома подклассов “бизнес” и “бизнес-лайт” могут располагаться в престижных зонах спальных районов», – комментирует эксперт. Важным показателем является и квартирография. «В комплексах класса “элит” нет студий, а доля квартир с одной спальней не превышает 15%», – отмечает г-жа Попова. Наиболее распространенная планировка элитной квартиры – трехкомнатная. При этом согласно сегментации, принятой в агентстве Knight Frank, средняя площадь квартиры в элитной новостройке составляет от 110–130 кв. м, и на площадке располагается не более четырех квартир. Первичную недвижимость элитного сегмента отличают и высокие потолки – от 3 м, и парко-индекс 1,1. В наиболее дорогих новостройках, расположенных в соседстве с архитектурными памятниками, нежилые помещения отводятся преимущественно для использования их жителями комплекса. Каждому своя цена Самые недорогие новостройки эконом-класса строятся в пригородах, большинство – во Всеволожском районе Ленобласти. Средняя стоимость квадратного метра составляет 50–55 тыс. рублей (к примеру, в ЖК «Морошкино» от Normann). Недорогие квартиры можно подобрать и в черте города (скажем, в ЖК «Северная долина» от «Главстрой-СПб»), но в целом цены в городских районах ощутимо выше и составляют в среднем 80–90 тыс. рублей за 1 кв. м. Первичную недвижимость комфорт-класса часто трудно отделить от сегмента «эконом», тем более что к этой категории застройщики относят как кирпично-монолитные, так и панельные жилые комплексы. Средняя стоимость квадратного метра в панельных новостройках составляет 85–90 тыс. рублей. Квартиры в кирпично-монолитных домах дороже: здесь средняя цена «квадрата» – порядка 100 тыс. рублей. Даже краткий анализ цен показывает, что класс новостройки – не решающий фактор в ценообразовании: квартиры в комфорт-классе (во всяком случае, по собственному определению застройщика) могут быть дешевле, чем в сегменте «эконом». Средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса составляет 150–175 тыс. рублей. Как правило, каждый проект первичной недвижимости бизнес-класса имеет свою особенность: видовые квартиры, открытые террасы и другие отличительные черты. Примерами новостроек бизнес-класса могут служить ЖК «Три ветра» от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ЖК The Residence от Setl City и другие проекты. Элитная первичная недвижимость охватывает широкий спектр ценовых категорий, что связано с подвижной верхней границей. Средняя стоимость квадратного метра здесь колеблется от 200 до 400 тыс. рублей и более. К сегменту элитного жилья относятся, например, строящиеся проекты Verona и «Русский дом» от компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», а среди сданных новостроек – клубный дом «Дворцовая Слобода» от «СоюзГенСтрой», ЖК «Собрание» от RBI и другие.