Логотип PrimaRealty
01.03.2017

Московский квадратный метр медленно но верно дешевеет в рублевом выражении

Февраль 2017 года не принес существенных перемен на московский рынок недвижимости. Как и в январе, основным фактором, определяющим ценовую динамику, продолжило оставаться укрепление рубля. Движение цен в таких условиях оказывается разнонаправленным: на фоне падения курса доллара стоимость квадратного метра в валютном выражении симметрично растет, а рублевом сползает вниз. По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья в столице прибавил за февраль 2,2% и составил 2.846$ за квадратный метр. Впрочем, о реальном подорожании квадратного метра говорить не приходится. Основанная часть московской недвижимости сейчас номинирована в рубле, поэтому укрепление его курса приводит к автоматическому увеличению цен в долларовом выражении. При этом в отечественной валюте цены на квартиры в Москве по-прежнему ползут вниз: в феврале рублевый индекс потерял еще 0,8% после падения на 0,5% в январе. Динамика цен по типам домов, комнатности и географии за минувший месяц также во многом отыгрывала фактор укрепления рубля. В феврале рынок сыграл в пользу типового жилья – панельных домов и кирпичных пятиэтажек, а сталинки и современный монолит-кирпич, наоборот, оказались в аутсайдерах. Дело в том, что в эконом- и комфортклассе цены на квартиры выставляются исключительно в рублях, а в дорогом сегменте существенная часть предложения по-прежнему номинирована в долларах. Поэтому в периоды падения доллара дорогой сегмент автоматически уходит в аутсайдеры, и по ценовой динамике выглядит хуже рынка. По этим причинам более дорогие типы домов, как и более просторные квартиры – трехкомнатные и многокомнатные, в феврале показали себя хуже типового сегмента. В разрезе географии наиболее слабую динамику продемонстрировал самый дорогой Центральный административный округ, где сосредоточено больше всего долларовых предложений. А первые места в «географическом» рейтинге заняли застроенные недорогим жильем Южный округ и Юго-Восточный округ. Из этой картины выбиваются только московские районы за МКАД – там продаются самые дешевые в пределах «старой столицы» квартиры, однако в феврале эти территории оказались на втором месте с конца, сразу после ЦАО. Впрочем, данная «аномалия» вполне объяснима – огромное предложение новостроек эконом- и комфорткласса в пределах МКАД постепенно «убивает» все «замкадье». И уже не так важно, что это – Новая Москва, Подмосковье или старые районы Москвы за МКАД: чем больше дешевого предложения внутри МКАД, тем хуже себя чувствует все, что находится за ее пределами. Подробнее об этом читайте в статье «Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья». Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Фев17 Янв17 Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 317 +2,6% Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 2 451 +2,6% Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 2 678 +2,6% Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 607 +3,0% Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 3 240 +2,1% Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 3 663 +1,9% Все панельные и блочные дома 2 482 +2,6% Все монолитные и кирпичные дома 3 170 +2,3% Квартиры в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Фев17 Янв17 Однокомнатные квартиры 2 697 +2,7% Двухкомнатные квартиры 2 706 +2,4% Трехкомнатные квартиры 2 739 +1,9% Многокомнатные квартиры 3 409 +2,2% Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Фев17 Янв17 Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м. 5 010 +1,6% Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м. 1 948 +2,5% Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 2.57 -0,9% Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. С начала 2017 года прошло два месяца, и уже можно констатировать факт, что наступление нового года не переломило тренд предыдущих периодов – в рублях квартиры в Москве продолжают дешеветь. Заявленные цены снижаются медленно – менее чем на 1% в месяц, хотя чеки реальных сделок сокращаются быстрее: покупатели переориентируется на более доступные предложения. Скорее всего, в обозримом будущем ценовая динамика не изменится, и в 2017 году, как и в предыдущие два года, продолжится корректировка стоимости жилья к более актуальному в новых экономических условиях уровню – смотрите «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU». Завершение программы льготной ипотеки в конце 2016 года, теоретически, могло бы способствовать возвращению части спроса с первичного рынка на вторичный. Однако прекращение господдержки не привело к резкому росту ипотечных ставок в сегменте новостроек и в целом прошло практически безболезненно для рынка. За два года действия программы новостройки приобрели еще два дополнительных преимущества, которые позволяют им удерживать покупателей. Как неоднократно отмечал IRN.RU, из-за низкого уровня платежеспособного спроса на рынке растет число готовых новостроек, а кроме того, появляется все больше предложений с отделкой от застройщика. Таким образом, новостройки становятся полноценной и при этом более привлекательной по качеству и цене альтернативой «вторичке».