Логотип PrimaRealty
Ждать ли в России ипотечного пузыря
30.08.2017

Ждать ли в России ипотечного пузыря

По сути, то, что делает сейчас Сбербанк, — это классика монополизма. Демпинг и выдавливание конкурентов с рынка. Остальные должны будут или сделать то же, или бросить ипотечный бизнес. Зато у потенциальных клиентов из числа желающих улучшить жилищные условия скоро начнется праздник живота. Такие льготные условия в России предлагались только для валютных кредитов (причем экзотических валют) в 2007—2008 годах. Помните швейцарские франки? Тогда же как раз многие активно мечтали: о вот, мол, если бы такие ставки да в рублях, то и пентхаус не зазорно было бы взять. Так и будет. Тридцатипроцентный рост ипотечных кредитов, наблюдаемый в последние месяцы, — это только начало. Скоро наступит осень, высокий сезон спроса на квартиры, потом придет декабрь с бонусами и тринадцатыми зарплатами — считай, первоначальный взнос есть. ЦБ объявит о достижении таргета по инфляции и еще снизит ключевую ставку. Если ничего худого за полгода не случится. Уже зимой ипотеку взять смогут не просто избранные с зарплатой от 100 тыс. рублей, а вообще все. Потому что прежние льготные 12% — это все-таки переплата 160% при 20-летнем кредите. А 7% совсем меняют ситуацию — это переплата всего 90%, а при 10-летнем сроке и вообще 40%. Квартиру, причем в не самом ужасном месте, в пределах МКАД, в новом доме можно купить за 5 млн рублей. Среднемесячный платеж около 40 тыс. рублей может потянуть практически любой работающий — притом что среднедушевой доход в столице за 2016 год равен 59 тыс. рублей. То есть в России ипотека станет по-настоящему массовым доступным продуктом. А не как раньше, беловоротничковой мечтой. И все бы хорошо, но при таких условиях и уже практически начавшейся реновации в столице может случиться дефицит свободных площадей. Рынок быстро перестанет быть рынком покупателя и станет рынком продавца, как десять лет назад. Цены начнут расти одновременно с аппетитами покупателей. Не исключено, что довольно скоро цены вернутся к пиковым значениям 2013 года. А удовлетворить спрос строители не смогут. При этом, в отличие от прошлых лет, популярностью может начать пользоваться более высокий сегмент, чем экономкласс. В этих условиях банки могут начать не просто ограничивать спрос, но вводить дополнительные условия для страхования рисков. Не исключено, например, что возродится идея плавающих ставок, привязанных к ключевой ставке ЦБ. В конце концов, никто же не обещал вечного счастья низкой инфляции, а если она начнет расти, то 10—15 лет получать платежи по неактуальным ценам никто не захочет. Но здесь, конечно, все будет зависеть от Сбербанка как фактического монополиста. Куда скажет, туда рынок и пойдет. Не хотелось бы только, чтобы в сторону ипотечного кризиса. В США основы кризиса были заложены в начале века массово раздаваемыми кредитами по плавающим ставкам при низкой стоимости рефинансирования. Да, и еще. Никого не беспокоит, что минимальные ипотечные ставки на 2 процентных пункта меньше ключевой ставки? Если нет, тогда ладно. Просто хотелось бы это зафиксировать для тех времен, когда начнут искать виновных в раздувании пузыря.