Логотип PrimaRealty
Многовато будет переизбыток новостроек на столичной рынке жилья
31.08.2017

Многовато будет переизбыток новостроек на столичной рынке жилья

Из анализа объемов экспонируемого жилья представляется, что строительные компании при реализации своих проектов не учитывают тот факт, что в период кризиса платежеспособность населения существенно падает. Застройщики продолжают увеличивать объем предложения, который с каждым годом растет примерно на треть. По меньшей мере, так объем увеличивался в течение последних трех лет. О чем говорят цифры В первой половине 2016 года общий объем предложения, включая квартиры и апартаменты в «старой» и Новой Москве составлял 2,98 млн. кв. м, а в первом квартале 2017 года он равнялся 3,9 млн. кв. м. Это означает, что рост составил примерно 35%. Наиболее стремительный рост предложения наблюдается в массовом сегменте, но и бизнес-класс также не отстает. «Начиная с 2014 года, с момента когда начался активный рост первичного рынка, объем предложения в массовом сегменте вырос в 2,2 раза – с 500 тыс. кв. м до 1,2 млн кв. м. За это же время бизнес-класс также вырос, но темпы роста в данном сегменте были ниже. Объем предложения в бизнес-классе вырос в 1,7 раза – с 831 тыс кв. м до 1,4 млн кв. м. Следовательно, высокая конкуренция в борьбе за покупателя остается как в массовом сегменте, так и в бизнес-классе, а в элитном сегменте ситуация складывается по-другому – недостаток ликвидных объектов из-за высоких требований к локациям», - рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Даже с учетом такой тенденции и всех опасений, никто не говорит о снижении темпов строительства. А учитывая масштабы программы реновации жилищного фонда, объемы строительства будут еще более стремительно расти. Несмотря на все опасения, на данном этапе рынок чувствует себя комфортно и каких-либо признаков грядущего финансового краха не наблюдается. Фактор реновации В формировании ситуации, которая имеет место на рынке недвижимости в настоящее время, немаловажную роль играет запланированная программа реновации жилищного фонда. Данная программа предусматривает увеличение объемов первичного жилья в новостройках за счет сноса ветхих малоэтажных домов и постройки вместо них многоэтажных домов с количеством квартир, в несколько раз превосходящим предшественников. Точно подсчитать количество квартир, которые будут представлены на рынке в процессе реализации программы реновации жилищного фонда на данный момент затруднительно. Причина этого частично в том, что программа будет реализовываться в течение продолжительного периода времени, а дома будут возводиться в порядке очереди. «Программа реновации пока не оказывает существенного влияния на рынок, потому что она фактически находится на стартовом этапе. Однако в будущем, бесспорно, ее влияние будет с каждым годом расти по мере реализации программы и вывода на московский рынок нового жилья», - сообщила коммерческий директор ГК «САПСАН» Мария Иванова. Конкурировать с Фондом содействия реновации достаточно сложно, в этой связи можно предположить, что какая-то часть небольших строительных компаний уйдет с рынка, другие же могут замедлить темпы создания и реализации новых проектов. В то же время следует признать тот факт, что столица задает темпы развития регионального рынка недвижимости, и допустить его коллапс в общероссийских масштабах было бы очень большой ошибкой. Поэтому, скорее всего власти Москвы не позволят допустить тотального перенасыщения рынка. Метры все дешевле Чем больше становится предложение и чем меньше за ним успевает спрос, тем дешевле становятся квадратные метры. По крайней мере, на вторичном рынке жилья цены ежегодно снижаются на 10%, на первичном рынке ситуация с ценами более стабильна. В то же время, в новостройках постоянно предлагаются акции на покупку квартиры со скидкой 10-15%. И довольно часто встречаются проекты, цены в которых начинаются от 3-4 млн руб. за квартиру, что ранее предлагалось только за квартиры, находящиеся в домах за пределами МКАД. По прогнозам экспертов снижение цен в ближайшем будущем продолжится. Кроме того, немаловажную роль в снижении цен на недвижимость играет ипотека, условия которой становятся все привлекательнее. «Сегодня в России происходит настоящий ипотечный бум, ипотека доступна как никогда ранее. Это связано с тем, что ставки по ипотечным кредитам существенно снизились. Например, новые ипотечные ставки Сбербанка на новостройки составляют 7,4-10% годовых. Снижается и размер первоначального взноса, а некоторые банки и вовсе освобождают от него своих клиентов. Так что ситуация для заемщиков сегодня крайне благоприятная», - рассказал коммерческий директор компании «КомСтрин» Дмитрий Разлуцкий. Чуть ближе к сердцу столицы В итоге у тех, кто мечтал приобрести самую скромную квартиру в Подмосковье, теперь появилась возможность купить квартиру в московской новостройке. Однако эта ситуация распространяется на аудиторию покупателей жилья в массовом сегменте. Премиум-класс наоборот удаляется от центра Москвы. По словам Натальи Шаталиной, часть покупателей переориентировалась с проектов премиум-класса на проекты бизнес плюс. «Покупатели, подходя к покупке более рационально, решают приобрести квартиру не в проекте премиум-класса, например, в Хамовниках, а в проекте бизнес+ в Раменках, при этом получить сравнимый уровень благоустройства, инфраструктуры, окружения и заплатить меньшие средства. Поэтому даже премиум-класс стал выходить за пределы Садового кольца», - отметила Наталья Шаталина. Приоритеты изменились Следует отметить, что на фоне снижения цен и повышения уровня доступности жилья некогда популярные квартиры-студии отходят на задний план, уступая место однокамнатным квартирам. Также наблюдается рост интереса к трехкомнатным квартирам в эконом- и комфорт- классе – за прошедший год на 5,5%, а в бизнес-классе – на 11%. У покупателей даже появилась возможность привередничать и выбирать дома с красивой внешней и внутренней отделкой и развитой инфраструктурой. Покупатели стали избирательнее, при выборе квартиры они уделяют внимание планировке, предпочитают высокие окна и потолки, европейские планировки, наличие кладовых и гардеробов и иные удобства, предусмотренные проектами. Спешка ни к чему В сложившихся обстоятельствах покупателям не следует спешить, но и годами ждать, пока цены упадут еще ниже тоже необязательно. Лучше всего регулярно следить за прогнозами экспертов и предложениями жилой недвижимости в интернете. В случае, если попадется квартира, удовлетворяющая запросам, со всеми необходимыми параметрами, да еще и по доступной цене, следует задуматься о ее покупке. К тому же всегда можно договориться на неплохую скидку. В итоге вы получите нужную квартиру, по цене ниже общей рыночной стоимости и не нужно будет тратить время и выжидать своего «звездного часа». Взгляд в будущее Основные вопросы, которые беспокоят как покупателей недвижимости, так и застройщиков - как долго продлится ситуация с переизбытком новостроек в столице и как это отразится на интересах обеих сторон. «В среднесрочной перспективе на рынке так и будет сохраняться перекос в сторону предложения, причем такое положение дел будет сохраняться как минимум до конца программы реновации. В том случае если будет принято решение также приступить к программе застройки зоны вокруг МКАД, то ситуация продлится еще дольше», - рассказала Наталья Шаталина. Предпосылок к повышению цен на жилую недвижимость в столице на данный момент не наблюдается. Но нужно учитывать, что лучшие предложения в соотношении цены и качества, не смотря ни на что, продаются достаточно быстро.