Ипотека под 8 процентов годовых реально

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: После декабрьского повышения ключевая ставка Центробанка остается на уровне 7,75%, и предпосылок для ее существенного снижения не наблюдается. В этой ситуации снижение ипотечной ставки до 8% и ниже возможно только при поддержке государства. К примеру, уже сейчас действует программа ипотеки с господдержкой для семей с детьми (ставка по программе – 6%). Снижение ипотечных ставок стимулирует спрос на жилье, однако сейчас на рынок гораздо большее влияние оказывают законодательные нововведения. В частности, высокий спрос во второй половине прошлого года и в начале текущего был связан с тревожными ожиданиями из-за грядущего перехода на эскроу-счета. Спрос во втором полугодии 2019 года во многом будет зависеть от того, насколько застройщики будут готовы работать по новым правилам. Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation: Если ситуация стабилизируется и ключевая ставка упадет, то возможно и снижение ипотечных ставок. Однако только недавно ставки ипотеки поднялись, в то время как ключевая ставка в последний раз осталась без изменений. В ближайшей перспективе без государственной поддержки достижение рыночного значения ипотечной ставки в 8% считаю крайне маловероятным. В краткосрочной перспективе снижение ставки считаю возможным именно за счет государственной поддержки, в среднесрочной – за счет стабилизации экономической ситуации. В общем же, такая ипотека может увеличить спрос на жилую недвижимость примерно на 10-15%. Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ – Супермаркет недвижимости»: Разумеется, ипотека под 8% при условии тотального перехода стройотрасли на систему эскроу-счетов – достижимая задача. Не в этом году и, наверно, не в следующем, но в 2021-2022 годах – вполне. Что позволяют сделать эскроу-счета? Отвязать величину ипотечной ставки от ключевой ставки ЦБ: до сих пор банку нужно было занять под 7,75% годовых в ЦБ и выдать под 10-11% физлицу-ипотечнику, чтобы сохранить маржинальность. Теперь от полутора до пяти триллионов рублей дольщиков ежегодно будут совершенно бесплатно поступать на банковские эскроу-счета, и выдача кредитов даже под 5-7% годовых становится рентабельной. Осталось дождаться накопления достаточных объемов фондирования на эскроу-счетах: в этом году их использование становится обязательным только с 1 июля, плюс часть проектов будут освобождены от необходимости использовать эскроу-счета до полного их завершения. Пока не достроят все жилые комплексы из «льготной» категории (которым позволят продолжать привлекать долевое финансирование напрямую), система эскроу-счетов не заработает «на полную мощность», но к 2021-2022 годам у банков уже могут скопиться достаточные объемы фондирования, чтобы выдавать ипотеку по ключевой ставке ЦБ или даже ниже. Михаил Хорьков, заместитель председателя Комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости: Опыт предыдущих лет показал, что ипотека для рынка жилья является важнейшим фактором существования. Ипотека позволяла рынку жилья демонстрировать отличные результаты даже в условиях экономической стагнации. Поэтому любое движение ставки как в сторону повышения, так и сторону понижения критично для отрасли. От этого зависит слишком многое, но в моменте может показаться, что большой разницы между 9% и 10% нет. Есть, но рынок почувствует это не сразу. Рынок жилья вполне может рассчитывать на снижение ипотечных ставок в обозримой перспективе. Понижательная динамика может сформироваться как под влиянием рыночных факторов, так и благодаря усилиям государства. Для того чтобы банки начали самостоятельно снижать ставки по кредитам, необходимы стабильная и прогнозируемая ситуация в экономике, снижение инфляции и снижение ключевой ставки. Нельзя исключать, что такой сценарий может быть реализован в течение ближайшего года. Но здесь, как говорится, все должно сложиться удачно, а внешние риски остаться нереализованными. Но даже в этом случае корректировка ипотечной ставки с текущих уровней (средневзвешенный показатель выше 10%) будет медленной. Пока условий для ипотеки под 8% не просматривается. Второй вариант, который начнут активно лоббировать участники рынка в ближайшее время, – это субсидирование ипотеки. Дополнительный вариант – расширение списка льготных категорий граждан, имеющих право на пониженную процентную ставку. Сегодня на такую могут рассчитывать отдельные семьи, родившие второго ребенка. Причем здесь интересы бизнеса и власти могут сойтись. Ипотека в последнее время все больше используется в качестве инструмента социальной политики, параметры кредитования стали точно таким же ключевым индикатором, как средняя заработная плата или продолжительность жизни. И власть охотно использует этот инструмент в своих политических целях. С наступлением весны рынок жилья во многих городах начал демонстрировать признаки охлаждения. Это хороший повод для девелоперов, чтобы вернуться к обсуждению этого вопроса в контексте достижения целевых ориентиров по строительству жилья. По оценкам экспертов, льготная ипотека может охватить более 600 тысяч российских семей.