Куплю недорого во что вкладываются инвесторы недвижимости

Первыми, кто понял, что на московских квартирах можно зарабатывать десятки и сотни процентов, стали иностранцы. «Многие первые сделки, связанные с расселением коммунальных квартир, их выкупом и ремонтом, были заключены именно зарубежными покупателями, — вспоминает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. — Они в 1990-е годы понимали, что цены на московскую недвижимость далеки от максимума — в городе начнет появляться большое количество богатых людей, которые захотят жить в роскошных квартирах. При этом на соседней площадке могла остаться такая же нерасселенная коммуналка, и элитный жилец соседствовал с гораздо менее статусным окружением. Часть подобных инвесторов в итоге объединялись в специальные клубы, расселяли целые дома и, обновляя их, создавали закрытый жилой объект, где все квартиры были реконструированы». Измерили уровень Активное строительство новых элитных жилых домов началось в конце 1990-х — начале 2000-х годов. Впрочем, большинство из них, констатирует Дмитрий Халин, по меркам сегодняшнего дня давно уже не являются элитными, но для того времени это был действительно прорыв в сфере дорогого жилья: дома клубного типа с полнометражными квартирами, богатой отделкой входных групп, отличающейся от массового жилья архитектурой. Все это нравилось аудитории того времени, готовой платить в пять-шесть раз больше, чем в среднем стоил 1 кв. м в Москве. Кроме того в нулевые годы инвесторы начали активно использовать ипотеку как кредитное плечо, которая была выгодна в период роста цен. «Но, учитывая высокие бюджеты элитного жилья, оно никогда не было особенно привлекательным для инвестора — если сравнивать, скажем, с квартирами экономкласса, на которых инвесторы зарабатывали колоссальную прибыль, когда началась массовая стройка (с 2000 по 2007 год цены росли галопирующими темпами, этот рынок бурлил), — размышляет директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. — Примерно в то время начал динамично развиваться загородный элитный рынок, и туда тоже хлынули инвесторы. На загородном рынке эта ситуация продолжалась долго — пока рынок не был сформирован и строительство не пошло на спад». Появление в Москве домов действительно мирового уровня Дмитрий Халин связывает, прежде всего, с застройкой «золотой мили» и деятельностью компании Rose Group. В итоге элитное жилье стало еще более качественным, дорогим — и так совпало, что в этот период как раз на московском рынке рост цен был максимально динамичным. Именно тогда, помимо конечных покупателей, на рынок пришли частные инвесторы с желанием получить десятки процентов прибыли — причем даже не в рублях, а в валюте. «Правда, в то время это понимали немногие, — отмечает Халин. — Сегмент был достаточно закрытым информационно, и, соответственно, с ним соприкасалась только верхушка бизнесменов того времени. Поэтому инвесторы, которые в те годы вкладывали средства в элитное жилье, составляли 30–40%, а дома полностью распродавались в самом начале строительства, даже до начала рытья котлованов — настолько велик был спрос и оптимистичны ожидания по поводу роста цен». Кризисные значения Первый экономический кризис заставил инвесторов посмотреть в сторону коммерческой недвижимости, вспоминает Сергей Колосницын. Кризис же 2008 года несколько сбил инвестиционную волну в элитном сегменте жилья — цены в валюте просели, курс доллара вырос, сообщает Дмитрий Халин. Кроме того, кризис 2008-го существенно притормозил загородное строительство: по словам Сергея Колосницына, многие застройщики пересмотрели стратегии (например, Villagio Estate продолжило свою деятельность, но уже не в таком масштабе), а после 2014 года, когда резко вырос курс доллара, строительство в Подмосковье и вовсе прекратилось (за все это время на рынок вышло два-три проекта). Вся строительная деятельность сместилась в город, и Москва теперь впервые переживает строительный бум в премиальном и элитном сегментах. «При этом важно отметить, что в самом высоком классе инвесторам особенно делать нечего — в основном, они концентрируются в премиальном сегменте, — рассказывает Сергей Колосницын. — Этот тренд справедлив и для загородного рынка. Недавно мы проводили небольшое исследование, которое показало интересную закономерность: и в самом доступном для нашего рынка сегменте дома и квартиры могут предлагаться без отделки, и в самом высокобюджетном — тоже. В первом случае застройщик держит доступную цену, во втором — состоятельные люди предпочитают делать ремонт сами, на свой вкус, и продавец об этом знает (исключения есть). Все, что посередине, застройщик стремиться довести до самой высокой стадии готовности, а если этого не делает — «сырые» объекты становятся полем деятельности для инвестора, который сейчас уже не может заработать просто на перепродаже за счет роста цен на первичный объект, а повышает ликвидность за счет ремонта, проведенного силами своих бригад». После кризиса 2014 года на рынке в целом сохраняется проблема низкого спроса, что, по словам Колосницына, очень затрудняет работу инвестора, который должен безошибочно определить характер, предпочтения, настроение покупателей, а значит, и судьбу нового проекта на фоне жесткой конкуренции. На рынке вообще остались только очень компетентные профессионалы, которые все же умудрились в какой-то момент оценить ликвидность определенных проектов, констатируют в компании. Доля моя, доля По словам Дмитрия Халина, после 2014 года доля частных инвесторов на рынке элитного жилья составляет символические 5%. В основном же элитное жилье стало выполнять свою основную функцию — качественное, статусное, безопасное проживание, считают в Savills. Инвестициями теперь считается вложение средств в семью, в качество жизни, в свой статус. «Теперь больше всего интересуют уникальные проекты, которые не только позволяют заработать на период строительства, но и, самое главное, сохранить добавленную стоимость и ценность на протяжении как можно более долгого срока, — убежден Дмитрий Халин. — Не секрет, что многие элитные дома, построенные в 2000-е годы, которым всего около 15 лет, морально и физически устарели и сегодня уже не вызывают такого интереса среди покупателей вторичного жилья, как в их лучшие годы. Сейчас инвесторы смотрят, кем дом управляется, насколько качественные материалы использованы при строительстве, при отделке фасадов и общественных зон, насколько продвинутые инженерные системы установлены — поэтому нынешний инвестор не ждет большой доходности от вложений, хотя, безусловно, стремится к ней. Его намного больше заботит сохранность денег с течением времени, возможность перепродать объект за ту же цену (как минимум), а желательно — с прибылью на горизонте десяти и более лет». По словам Сергея Колосницына, сейчас почти перестали вкладываться, например, в загородные проекты. «Потому что они перестали строиться, те, что строятся — строятся готовыми и покупают их для себя, — поясняет эксперт. — Земля в таких условиях потеряла свою привлекательность (в 2000-х была на вес золота), а лендлорды теперь, скорее, счастливы были бы избавиться от этого пассива». «Вообще, в наши дни при выборе инвестиций в элитную недвижимость существуют две основные стратегии: покупка квартиры на ранней стадии с дальнейшей продажей и покупка с целью сдачи квартиры в аренду, — напоминает Денис Попов. — Есть еще смешанная форма: купить у застройщика по цене ниже готового объекта, отремонтировать и сдать в аренду». Стремятся к идеалу Идеальный объект для инвестиций сегодня, по словам Сергея Колосницына, — это «объект в престижной (удобной) локации, не слишком большой площади, в ЖК с хорошей инфраструктурой, современными опциями, парковочными местами, с перспективой роста цены». Однако перечислить конкретные проекты в компании отказались, называя информацию закрытой и клиентской: как только проекты будут названы, ценность инвестиции снизится вдвое. «Но учитывая, что с 2014 года элитный рынок перешел на рубли, а цена продажи готового жилья остается стабильной, это сместило инвесторов в сторону арендного дохода, — говорит Денис Попов. — Наименьшую же арендную доходность показывает самое дорогое жилье — на Остоженке, Патриарших, Арбате — за счет высокой стоимости покупки». Например, доходность от таких вложений на Остоженке составляет не более 2–3%, что в три раза меньше банковских депозитов. И здесь на рынок выходит новый тренд — новостройки с готовой отделкой от застройщика, которые можно быстро сдать в аренду, не вкладываясь в ремонт: застройщик выполняет его на достаточном уровне и по более низкой цене за счет скидок на объем у поставщиков материалов. По-прежнему популярны коллаборации девелоперов с мировыми отелями и апартаменты в «Москва-Сити» благодаря. «Несмотря на всю консервативность доходов в элитном сегменте, те выгоды, которые приносит премиальное жилье, превышают ставки по банковским вкладам, которые постоянно снижаются, — убежден Дмитрий Халин. — К тому же инвестиции в элитное жилье не имеют столь больших рисков. Ведь элитные недострои в прошедшие пять лет — большая редкость. Все дорогие дома, как правило, сдаются в эксплуатацию, пусть даже с небольшой задержкой сроков, а обманутых дольщиков в элитном сегменте практически нет». В итоге интерес инвесторов будет сосредоточен не на максимальной доходности от перепродажи, а на том, чтобы актив, который они приобретают, как можно дольше сохранял свою стоимость. В идеальном случае, чтобы эта стоимость, несмотря ни на что, росла. Инвесторов будут интересовать уникальные вещи, прежде всего — редкие локации в центре Москвы, прогнозирует Халин. Также все более важную роль станут играть бренды, под которыми выходят дома. Это связано с тем, что и в luxury-сегменте в целом, и в элитной недвижимости в частности брендированные товары гораздо лучше сохраняют свою стоимость и ценность, чем небрендированные. Таких инвесторов можно назвать своеобразными коллекционерами, которые станут приобретать не только гипотетическую выгоду от владения, но и смотреть на ценность объекта, на тот сервис, который предоставляется жильцам, считают в Savills. При этом, по словам Дениса Попова, в ближайшее время в результате изменения законодательства и перехода на эскроу-счета застройщики окончательно утратят интерес к привлечению инвесторов на ранних стадиях строительства; не стоит ожидать и значительных скидок на объекты. Таким образом, инвестиции в недвижимость продолжат активно смещаться в сторону рентного дохода. «В нашем сегменте рынка переход на проектное финансирование сыграл не такую роль, как в массовом, однако последствия будут, — соглашается Сергей Колосницын. — Вырастет входной билет на рынок и цены, а объемы строительства со временем будут снижаться. Конечно, это во многом зависит от политической ситуации в городе, от того, продолжит ли власть стимулировать столичного застройщика. Но все же должно сказаться ограниченное количество привлекательных площадок под застройку элитными ЖК, отсутствие спроса в стране, где доходы среднего класса не растут, а наша узкая аудитория интенсивно насыщается разнообразными качественными продуктами. При этом ротации этой аудитории не происходит — мы не видим притока состоятельных покупателей из благополучных регионов, а экспаты, покинув наш рынок еще до кризиса, так на него и не вернулись».